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節(jié)前，央行,、銀保監(jiān)會,、財政部等部門針對居民房貸推出多條新政，國慶假期期間已有多個城市火速行動,，首套房商業(yè)貸款利率再次調(diào)整的同時,，公積金貸款利率也時隔7年首次下調(diào)。
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2022-10-13 11:02 上傳
據(jù)第一財經(jīng)記者了解,，目前包括山東濟(jì)寧,、廣東清遠(yuǎn)等在內(nèi)的多個城市在國慶期間下調(diào)了個人首套住房商業(yè)貸款利率，最低觸及3.7%的新低水平,。節(jié)后第一天,，就有杭州、無錫,、鄭州等數(shù)十個城市官宣調(diào)整首套個人住房公積金貸款利率,。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率,，部分城市實際執(zhí)行房貸利率也將因此觸及歷史低位,，疊加個稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，居民換房,、購房成本降低,，剛需及改善型需求都會得到有效釋放。 同時,，有觀點指出,，降利率落地到銷售回暖需要1~2個季度的時間，放松政策再度加碼的空間仍值得期待,。
多城房貸利率“破4”
“剛降了,，最新是3.95%?！?0月9日,，建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行房貸部門工作人員對記者表示，該行首套個人住房商業(yè)貸款利率進(jìn)一步下調(diào),。在此之前,，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于LPR（貸款市場報價利率）20個基點的最低按揭利率。
這與節(jié)前出臺的地產(chǎn)新政不無關(guān)系,。9月29日,，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,，決定階段性實行差別化住房信貸政策,，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比,、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前,，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的6～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)情況來看，符合這一政策的有23個城市,，主要是三四線城市和部分二線城市,，其中就包括山東濟(jì)寧。
這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限,。此前5月,，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率,，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP,。加上年內(nèi)5年期以上LPR累計3次下調(diào)35個基點，居民購房負(fù)擔(dān)已經(jīng)大大減輕,。
在樓市持續(xù)低迷背景下,，各地面對新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿足要求的城市迅速跟進(jìn),，在23個滿足條件的大中城市外,，還有不少符合條件的三四線城市也有相應(yīng)動作。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計,，除濟(jì)寧外,，截至10月8日，已有武漢,、清遠(yuǎn),、江門等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。
以清遠(yuǎn)為例,，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-60BP,，房貸利率低至3.7%，觸及新低,；江門,、云浮、湛江已暫時取消首套房貸利率下限,。武漢則是首個執(zhí)行該政策的省會城市,，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率,。
不過,，據(jù)記者了解，目前除上述城市外,，確認(rèn)調(diào)整首套房商貸利率的城市還較少,。陳文靜認(rèn)為,，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率。
公積金貸款也減負(fù)
除了商業(yè)貸款,，個人住房公積金貸款利率也迎來下行空間。
同樣是節(jié)前（9月30日）,，央行決定自2022年10月1日起,，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%,。這是央行時隔7年首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率,，釋放了較強的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。
在此背景下,，節(jié)后各城市開始落地調(diào)整個人住房公積金貸款利率,。以北京為例，記者查詢北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn),，該市公積金貸款利率已經(jīng)更新至最新狀態(tài),，即5年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%,。同期上海,、廣州、深圳官網(wǎng)也均已更新,。
另據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，目前已有杭州、無錫,、南京,、濟(jì)寧等30多地官宣下調(diào)首套住房公積金貸款利率。以杭州為例,，雖然目前該市公積金管理中心官網(wǎng)尚未更新,，但其官方微信公眾號“杭州公積金發(fā)布”10月8日官宣了這一消息，并強調(diào)新規(guī)適用于10月1日（含）以后發(fā)放的首套個人住房公積金貸款,，10月1日前已發(fā)放未到期的首套個人住房公積金貸款,，自2023年1月1日起，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行,。
第一財經(jīng)記者咨詢建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行工作人員時對方表示,，目前辦理個人住房公積金貸款即按照最新3.1%執(zhí)行，且這一調(diào)整早于商業(yè)貸款利率的下調(diào),。北京當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介也確認(rèn),，目前公積金貸款已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)后的利率。
陳文靜認(rèn)為,，此次首套房貸利率下限放松后,，部分城市實際執(zhí)行房貸利率將達(dá)歷史低位,，疊加個稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，可較大程度降低居民換房,、購房成本,，對剛需及改善需求釋放均有積極的促進(jìn)效果。
以濟(jì)寧地區(qū)為例,，該市在9月29日剛剛調(diào)整了公積金貸款額度和首付比例,，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬元提高至60萬元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%,。另據(jù)上述銀行客戶經(jīng)理介紹,，首套房商貸首付比例也已降至20%。
以當(dāng)?shù)乜們r180萬元的首套住房為例,，總額約144萬元,、30年期的組合貸款（商貸+公積金）在此次利率調(diào)整后可以節(jié)約利息接近5萬元，每月還款減少120多元,。如果是純商業(yè)貸款,，則節(jié)約利息4萬元左右。
信貸政策組合拳發(fā)力
陳文靜前面提到的個稅退稅,，是國慶節(jié)前政策組合拳中的另一大新政,。9月30日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》,，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日,，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠,。
銀河證券地產(chǎn)分析師王秋蘅表示,，之前二手房個人所得稅通常按成交價的1%~2%或差額的20%來計算，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本,，有利于釋放改善性需求,，提升二手房市場交易熱度。
“‘930’的放松政策是當(dāng)前周期最為集中的政策調(diào)整,，與前期以城市為主體,，因城施策的調(diào)節(jié)不同?！睆V發(fā)證券地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)等人在最新研報中指出,，此次全局性政策落地，是通過央行,、財稅等多部門協(xié)同,，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”,，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù),，使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。
王秋蘅也認(rèn)為,，雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間和范圍限制,，但政策力度是強于以往的，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著,。具體從覆蓋范圍和條件來看,，郭鎮(zhèn)認(rèn)為對中等二線城市銷售復(fù)蘇作用最大。
目前來看,，盡管年內(nèi)已經(jīng)有多輪利好政策自上而下推出，但在疫情反復(fù)等影響下,，居民購房信心依然低迷,，樓市銷售數(shù)據(jù)和銀行居民中長期貸款數(shù)據(jù)持續(xù)處于較低水平。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,，1~9月重點100城銷售面積累計降幅近4成,，單月已連續(xù)16個月同比下降，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期,；國慶假期期間（10月1日~10月7日）,，20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長,，但整體成交降幅仍較大,。“考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性,，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購情況來看,，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)?！标愇撵o說,。
多家券商分析指出，節(jié)前出臺的系列政策效果顯現(xiàn)仍需要時間,，市場整體信心依然偏弱,，需在用好政策工具箱的指引下加大調(diào)整力度，四季度或是新一輪政策窗口期,，包括核心城市放松限購限貸,、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度等,。
10月9日央行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,，未來3個月有17.1%的居民打算購房，這一比例雖然高于二季度的16.9%,，但仍處于較低水平,?！邦A(yù)計（各地）政府后續(xù)或?qū)⒏鶕?jù)市場的實際恢復(fù)情況，持續(xù)調(diào)整政策組合,，在寬松政策預(yù)期和低基數(shù)影響下,，行業(yè)增速四季度有望同比轉(zhuǎn)正?！遍_源證券地產(chǎn)分析師齊東在研報中表示,。
來源：第一財經(jīng)
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